As Oy Oulun Sofia

NCC-rakennusliike on tehnyt harvinaisen teon ja pannut kaksi Oulun Kirkkokadulle valmistunutta kerrostalohuoneistoa alennusmyyntiin. Ehkäpä ne ovat käyneet huonosti kaupaksi ja NCC haluaa takaisin itselleen niihin sijoittamansa rahoitusosuuden eli niiden myyntihinnat..?

Osakehuoneistojen rakentaminen on perinteisesti ollut alan itsensä säätelemää suhdanteiden mukaan. Rakentaminen on aloitettu vasta sitten, kun riittävä määrä (tavallisesti yli puolet) halukkaita on sitoutunut ostamaan huoneiston kyseisestä yhtiöstä. Rakennusliike on historian ja tilastollisen todennäköisyyden perusteella voinut luottaa siihen, että loputkin huoneistot menevät kaupaksi rakentamisen aikana. Tällä säätelyllä ala on voinut välttää kilpailun ostajista, mikä olisi tietenkin johtanut hintojen alentamiseen.

Tämä on pitänyt suomalaisen asuntorakentamisen kalliina, eli rakennettu laatu ei missään nimessä vastaa huoneistoista maksettua hintaa. Rakennusliikettä ei kiinnosta tippaakaan, vaikka rakenteet jäävät kosteiksi tai jopa märiksi. Se luottaa siihen, että mahdollisten kosteusongelmien syntymiseen kuluu useita vuosia – niin kuin useimmiten kuluukin.

Sofian 4. kerroksen huoneisto onkin Forum24-lehdessä julkaistun ilmoituksen jälkeen mennyt jo kaupaksi, mutta alimman kerroksen A2-huoneisto ei vielä ole. Syytä tuohon ei ole vaikea keksiä. Alimman kerroksen huoneistona se sijaitsee pihatasolla mutta tosin sisäpihan eikä kadun puolella. Tässä tuskin voidaan puhua mistään ”harvinaisesta yksityisyydestä”..?

Huoneistojen pohjien suunnittelu perustuu kerrosalan hyödyntämisen maksimointiin, eli kerrosala pyritään käyttämään mahdollisimman hyvin hyödyksi, mikä johtaakin usein epäkäytännöllisiin ratkaisuihin.

Tiloihin PH ja KHT tärvääntyy melko suuri osa huoneiston neliöistä. Pieni U-muotoinen keittiö on huonoin mahdollinen. Kaappitilaa on erittäin vähän tämän kokoiseen huoneistoon. Nurkkia on vaikea hyödyntää, ja toisessa nurkassa kulkee viemäriputki ja vesijohdot. Ruokapöydän joutuu sijoittamaan kauaksi ikkunasta. Ideaalisin sijainti ruokapöydälle on tietenkin itään avautuvan ikkunan edessä.

Mitä tämä kaikki sitten maksaa? 267 282 eurolla tuon kaiken saa omakseen, mutta kauppaan riittää 104 267 euroa, jolloin loppu jää lyhennettäväksi taloyhtiön lainasta. 298 eurolla kuukaudessa pitäisi lyhentää huoneiston 163 006 euron osuutta taloyhtiön lainasta.

NCC on tietenkin järjestänyt lainalle erittäin pitkän takaisinmaksuajan, jotta huoneiston saisi ostettua suhteellisen helposti ja hoito- ja pääomavastike yhteensä (484 euroa) olisi jopa vähemmän kuin vastaavan kokoisen huoneiston vuokra. Ilman korkoa yhtiölainan takaisinmaksuun kuluisi 45 vuotta. Kahden (2) prosentin vuosikorko lainaosuudesta olisi 3260 euroa, jonka maksamiseen pääomavastike (3576 euroa) lähes kokonaisuudessaan kuluisi. Tuolloin lainan takaisinmaksu jatkuisi ikuisuuteen...

Ilman alennusta A2-huoneisto olisi maksanut 27 718 euroa enemmän. Sofian kuvat on havainnekuvia eli tietokoneella luotuja.

Tontilla sijaitsi aikaisemmin vanha asuinkerrostalo, joka purettiin vuonna 2013 Sofian tieltä ja joka tyylinsä perusteella näyttää valmistuneen 70-luvun lopulla. Odottaako Sofiaa sama kohtalo 2050-luvun alussa?